家賃滞納に悩む大家さんの心強いアドバイザー。家賃回収事務代行お任せ下さい!賃貸管理成功のポイントも載ってます!

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家賃管理プログラム〜賃貸管理成功のポイント〜
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■家賃回収
家賃回収について 家賃滞納者の分類 あんしん入金管理コース

■運営管理業務
ア)賃貸条件の設定 イ)入居申し込み ウ)賃貸借契約の締結
エ)原状変更工事 オ)入居者管理 カ)テナント退去時
■建物維持管理業務
ア)設備管理業務 イ)清掃管理業務 ウ)維持・修繕業務

家賃管理プログラム
ちょっとそこの大家さん。毎月の家賃、入ってますか?
毎月の家賃回収のお手伝いをします!!
昨今の不景気を背景に、急増している家賃滞納者たち。
不動産賃貸経営も楽ではありません。
毎月入ってくる家賃収入をあてに、住宅ローン等の返済または、税金の支払いを考えて
いるのにどうしようか?家賃
ご安心ください。私たちが力になります。



債権管理業務に熟練したスタッフが対応。
なんでもお尋ねください!



家賃滞納者の分類、お金はあるが支払いにルーズ。⇒家賃支払いの重要性を認識させる。→正常化を図る。そもそも無いものは払えない。⇒現状を調査し、改善できる見込みがない→退去してもらう。
当事務所のサービス
電話による事実確認
督促文書の作成、発送
滞納者本人または連帯保証人に対する内容証明郵便の作成、発送
大家さんと滞納者との協議のオブザーバー
協議が合意にいたった場合は、念書(約定書)の作成
法的回収手段(小額訴訟・支払督促)支援
当事務所のサービス
強面な滞納者に家賃の催促をしなくて済む。
滞納者の言い訳を聞かずに済む。
滞納者の都合に振り回されなくて済む。
滞納者の近況を調べてもらえる。
法的なアドバイスを受けられる。
精神的な落ち着きが得られる。
不慣れな私も大助かり
スタンダードな「あんしん入金管理コース」

サービス内容
○家賃入金約定日の数日前から行う、期日前連絡(電話・手紙)
○希望によっては家賃の集金も行います。
※入金されるまで、管理は継続致します。

お問い合わせについてご不明な点は、FAQをご参照下さい。


賃貸管理成功のポイント
■運営管理業務
ア)賃貸条件の設定 イ)入居申し込み ウ)賃貸借契約の締結
エ)原状変更工事 オ)入居者管理 カ)テナント退去時
■建物維持管理業務
ア)設備管理業務 イ)清掃管理業務 ウ)維持・修繕業務

■運営管理業務
これから不動産賃貸事業を始めようとされる方、および今現在大家さんをされている方
必見の運営管理手引集です 。

○賃貸不動産の運営管理業務について、実務手順に従って説明します。

ア)賃貸条件の設定
a)賃料
周辺の類似物件の賃貸条件を参考に、適正な賃料条件を設定します。
募集賃料と成約賃料とが異なる場合もあるため、地元の不動産業者等から聞き取り調査をするなどして、成約賃料を把握するようにします。

b)管理費・共益費
賃料と別に撤収するケースと賃料に含むケースとがありますが、賃料との合計が入居者の支払能力を超えないよう考慮して設定します。

c)敷金・保証金
未払賃料や入居者負担となる修繕費用を担保するために撤収します。一般的には預り金として徴収しますが、保証金は一部を償却する(入居者に返還しない場合があります。
保証金を償却する場合は、償却の方法と償却金額を明確にしておきます。
預り金は、契約期間中は入居者の債務との相殺はせず、過去時に精算します。

d)礼金・権利金
借主から賃主に支払われる一時金で、通常は返還しません。
地域によって慣行が異なり、不要なこともあります。

イ)入居申し込み
入居申し込みがあったら、入居申込者に選定に必要な事項について、申込人、家族、連帯保証人の状況(法人の場合は、業種、業績、使用目的、代表者)等を記入してもらいます。
賃主とのトラブルだけでなく、入居者間でのトラブルにも注意し、書類審査、面接、信用調査等によって選定します。

ウ)賃貸借契約の締結
契約者は、トラブルの原因となるようなあいまいな表現は避けるようにし、事前に契約内容を十分説明します。
また、申し込み時に提出してもらった入居申込書の内容を確認できる書類の提出を義務づけるようにします。
また、債務不履行に備えて、連帯保証人を要求したほうがよいでしょう。

エ)原状変更工事
オフィスビルや店舗は、一般的な仕上げの状態で入居者に引き渡され、その後テナントが所有者の承認を得て間仕切り等の工事をするのが通常です。
したがって、事前に工事内容の打ち合わせを行います。
退去時には原状に回復してもらうことになるので、引き渡し時の原状を互いに確認しておきます。

オ)入居者管理
最近は、専門業者に入居者管理を委託するケースが多くなっていますが、一般的な業務内容は次のとおりです。

a)テナント入居時
賃料、敷金等の入金を確認し、鍵等を引き渡します。
その際、賃主・借主の双方が立ち会いの上、原状の確認、設備等の取り扱い説明を行います。

b)クレーム処理
入居前に館内規制等をよく説明し、クレームを未然に防ぐようにしますが、もしもクレームが発生したら、正確な状況把握と迅速な対応に心がけます。
特に設備関係のクレームは緊急性が高いので、施行業者リスト、施行図面等を常備しておきます。

c)請求等
賃料・管理費等は、契約に基づく支払時期に入金を確認し、未収の場合は迅速に督促します。

d)賃料改定
契約更新時期には、周辺の類似物件の継続賃料や最近の改定状況、消費者物価指数、租税公課の上昇率、収支状況等の考慮して改定案を作成して交渉します。

カ)テナント退去時
退去時には、双方立ち会いのうえ賃室を確認し、賃室内の修繕箇所、修繕費の負担区分を確定させ、未収金と預り金の精算を行います。
また、原状変更部分があれば、引き渡し時の状態に復旧してもらいます。
鍵・セキュリティカード等の返還を受け、新テナント入居前迄に交換が必要です。

■建物維持管理業務
ここでは、建物のメンテナンスを中心とする建物維持管理業務を説明します。

ア)設備管理業務
法定点検として必ず実施しなければならない業務と、実施義務はないが建物維持のために実施した方がよい業務とに大別されます。
設備の保守点検業務は専門的業務になるため、
専門業者に委託するケースが一般的です。

イ)清掃管理業務
建物を日常的に清掃し、ゴミの収集等を行う日常清掃と、窓・外壁等の特別清掃、受水槽や高架水槽等の定期清掃等があります。清掃の頻度が管理コストに大きく影響します。

ウ)維持・修繕業務
建物の状態に応じて、修繕工事や設備等の更新工事を行います。劣化が進むほど費用が高額になりますから、日常の保守・点検を十分行います。
修繕費を賃貸人と賃借人のどちらが負担するかについては、民法では「賃貸人は賃借物の使用および収益に必要なる修繕をなす義務を負う」(民法606条)としており、原則として、賃借人の通常の使用による破損・損耗等については賃借人に修繕義務がありますが、通常は特約によって負担区分を定めています。
一般的には、畳替え、障子・ふすまの貼り替え、電球の取り換え、その他の小修繕などを賃借人負担とすることが多く、入居者退去時の敷金精算においても同様に扱っています。

賃貸物件の運営管理または設備管理についての疑問点は、
どうぞお気軽にお問い合わせください。

TEL:048-711-2801、営業時間:9:00〜18:00(親切対応)、(日曜/祝日は休業、土曜日は予約制)

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当事務所は、次のような業務を取り扱っております。○ 相続関連業務□遺産分割協議書の作成□公正証書遺言の作成□相続関係説明図の作成□相続手続に関する調査○ 離婚関連業務□離婚協議書の作成□示談書の作成□内容証明郵便の作成□離婚手続に関する作成○自動車関連業務□車庫証明申請□自動車登録申請□出張封印事務□軽貨物事業開始届○建設業許可関連業務□建設業許可申請□事業年度終了報告□経営事項審査□建設業廃業届
 
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